Die Planungskommission von San Diego stimmt gegen den Senatsentwurf 10, den wichtigsten Einzelentwurf

Die Planungskommission von San Diego stimmte am 3. August einstimmig gegen einen wichtigen Teil des Wohnungsbauplans von Bürgermeister Todd Gloria, der die Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser in weiten Teilen der Stadt abgeschafft hätte.

Die Kommission stimmte dafür, das umfassende Wohnungsbau-Aktionspaket 2.0 der Stadt zu empfehlen, beraubte es jedoch seines größten Elements: des Senatsgesetzes 10, das dem Stadtrat nicht mehr zur Abstimmung vorgelegt wird.

Das optionale landesweite Gesetz, ein Blitzableiter im Plan, hätte es ermöglicht, ein Einfamilienhaus abzureißen und in weiten Teilen der Stadt durch einen Neubau mit bis zu drei Stockwerken und bis zu zehn Wohneinheiten zu ersetzen.

Die Planungskommission hat in ihre Abstimmung zwar eine Bestimmung aufgenommen, die es ermöglichen würde, irgendwann in der Zukunft eine Arbeitsgruppe zum Senatsgesetzentwurf 10 einzurichten, aber mehrere der Kommissare äußerten, dass sie bei der möglichen Sitzung lieber einen anderen Vorschlag als den Senatsgesetzentwurf diskutieren würden. Für die Arbeitsgruppe wurde kein Termin festgelegt.

Auch wenn es möglich ist, dass der Stadtrat die Empfehlungen der Kommission ignorieren könnte, bestätigte das Büro des Bürgermeisters am 3. August, dass es künftig nicht darauf drängen wird, dass Senatsgesetz 10 Teil des Wohnungsbaupakets wird.

Weitere Elemente des von den Kommissaren genehmigten Gesamtplans sind die Umwandlung von ungenutztem Land in Wohnraum, die Verlängerung der Baugenehmigungsfristen, die Abschaffung der Parkpflicht in vielen Projekten und die Erleichterung des Baus von Wohnungen außerhalb des Campus. Der Schwerpunkt des Gesetzes lag jedoch auf dem Gesetzentwurf Nr. 10 des Senats, der in diesem Jahr größtenteils vom Bürgermeister und anderen örtlichen Beamten befürwortet wurde.

„Meiner Meinung nach ist SB 10 nicht der richtige Weg“, sagte der Vorsitzende der Planungskommission, William Hofman. „Ich denke, wir gehen einen falschen Weg, von dem wir nicht mehr abweichen können.“

Die Kommissare Matthew Boomhower und Ted Miyahara waren dagegen, den Gesetzentwurf 10 des Senats komplett abzulehnen, und drängten stattdessen auf eine künftige Arbeitsgruppe, die ihn diskutieren sollte.

Hofman sagte jedoch, es wäre ihm lieber, wenn Alternativen zum Senatsgesetz Nr. 10 diskutiert würden, und sagte, er glaube nicht, dass es überarbeitet werden könne.

In einer Erklärung nach der 6:0-Abstimmung feierte Gloria die Verabschiedung des restlichen Plans und wies darauf hin, dass der Senatsentwurf 10 später in einem Workshop behandelt werden könnte.

„Dies ist ein großer Gewinn für diejenigen, die mit den hohen Lebenshaltungskosten zu kämpfen haben“, schrieb er, „und für alle San Diegoer, die von einer gesunden und ausgewogenen Wohnungswirtschaft profitieren.“ Ich freue mich darauf, diese Richtlinien dem Stadtrat zur Prüfung vorzulegen.“

Das Treffen dauerte fast sechs Stunden mit Hunderten Rednern auf beiden Seiten des Themas. Befürworter des Wohnungsbaus und viele örtliche Gesetzgeber sagten, San Diego müsse die Dichte erhöhen, um neue und bestehende Bewohner unterzubringen. Gegner aus weiten Teilen der Stadt argumentierten, der Plan würde den Gemeinschaftscharakter seit Jahrzehnten bestehender Stadtteile verändern.

Paul Krueger, Bewohner von Talmadge, sagte, das Einzige, was für Einfamilienhausbesitzer wichtig sei, sei herauszufinden, dass der Nachbar sein Grundstück verkauft habe und jemand ein kleines Wohnhaus ohne Parkplätze baue.

„Das ist Ihnen und jedem Ihrer Nachbarn wichtig“, sagte er. „Es kommt einmal vor, dass ein Entwickler sich ohne Vorankündigung weigert, die Community in Diskussionen über Design oder Schadensbegrenzung einzubeziehen.“

Viele Redner sagten, dass der Senatsentwurf 10 aus dem gesamten Wohnungsbaupaket gestrichen werden sollte, darunter auch der frühere Planungskommissar Jim Whalen.

„Es fällt mir schwer, 10 Einheiten auf einem Grundstück zu haben, unabhängig von der Grundstücksgröße. Ich schaffe es nicht, das in meinem Kopf zum Laufen zu bringen“, sagte er. „Vielleicht wäre es sinnvoll, den Umfang des SB 10 zu reduzieren und ihn umzurüsten. Vielleicht auf vier Einheiten pro Paket reduzieren.“

Auch die Befürworter meldeten sich zu Wort, wenngleich sie in der Unterzahl der Gegner waren. Viele der Befürworter sagten, dass die Einteilung des Großteils der Stadt in Einfamilienhäuser – etwa 80 Prozent des Wohngrundstücks in San Diego – die Möglichkeiten für farbige Menschen einschränkte und diskriminierend sei.

„Dies würde wohlhabende und ressourcenreiche Stadtteile integrieren“, sagte Ricardo Flores, Geschäftsführer der Local Initiatives Support Corporation, einer gemeinnützigen Organisation, die sich dafür einsetzt, mit subventioniertem Wohnraum, wirtschaftlicher Entwicklung und Bildungsprogrammen finanzielle Möglichkeiten für unterversorgte Gebiete zu schaffen.

Die Pro-Wohnungsbaugruppe YIMBY Democrats aus San Diego sagte auch, dass die Einfamilienhauszonierung vielfältige Wohnmöglichkeiten wie Wohnungen oder Stadthäuser einschränkte. Sie sagten, eine größere Flexibilität bei der Zoneneinteilung würde mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen.

Die Kommission hörte eine Reihe von Argumenten gegen den Gesetzentwurf 10 des Senats, darunter Auswirkungen auf das Abwassersystem, Zerstörung von Bäumen, die Verwandlung von San Diego in „Los Angeles“, Gefahr für Fußgänger durch mehr Autos, Überfluss an Mülleimern und Zerstörung historischer Viertel.

„Dies wäre die weitreichendste Veränderung in der Geschichte von San Diego“, sagte Bruce Coons von der Save Our Heritage Organisation, einer Naturschutzgruppe, in Opposition zum Senatsgesetz 10.

Das Aktionspaket für den Wohnungsbau wird nun im September dem Landnutzungs- und Wohnungsausschuss zur Empfehlung vorgelegt und dann im Oktober oder November dem Stadtrat vorgelegt.

Zu den Teilen des von der Planungskommission genehmigten Wohnungsbau-Aktionspakets 2.0 gehören:

Ungefähr 80 Prozent des Wohngrundstücks in San Diego sind nur für Einfamilienhäuser vorgesehen. Mitarbeiter der Planungsabteilung schätzen, dass 126.679 Parzellen in San Diego für den Gesetzentwurf 10 des Senats in Frage gekommen wären. Alle neuen Bauvorhaben müssten innerhalb einer halben Meile von einer Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs, wie einer Bushaltestelle oder einer Straßenbahnhaltestelle, liegen. In den meisten Teilen der Stadt, die von den Planern als „Sustainable Development Areas“ bezeichnet werden, wären Änderungen der Einfamilienhauszone zulässig gewesen.

Bauherren, die sich das Gesetz zunutze machten, hätten eine mietbeschränkte Einheit einbeziehen müssen, wenn der Bauträger mehr als vier Einheiten gebaut hätte. Die subventionierte Wohnung müsste 55 Jahre lang so bleiben und eine schriftliche Vereinbarung mit der San Diego Housing Commission beinhalten.

Wenn sich das Gebäude in einem Gebiet mit hohen oder höchsten Ressourcen gemäß der Definition des California Tax Credit Allocation Committee befände, wären zwei erschwingliche Einheiten erforderlich gewesen, wenn der Bauunternehmer mehr als vier Einheiten gebaut hätte. Gebiete mit den höchsten oder höchsten Ressourcen gelten als wohlhabendere Teile einer Stadt, in denen Kinder nachweislich bessere Chancen haben. Die Karte des Komitees dieser Gebiete umfasst einen Großteil von South Park, North Park, Hillcrest, Ocean Beach, Pacific Beach und La Jolla.

Selbst wenn der Gesetzentwurf Nr. 10 des Senats vorankäme, stellten sich Wohnungsbauanalysten die Frage, ob die Wohnraumanforderungen für Geringverdiener Bauherren davon abhalten würden, das Gesetz in Anspruch zu nehmen, weil es die Rendite begrenzen würde, oder ob es finanziell nicht machbar wäre.

Wenn San Diego den Gesetzentwurf 10 des Senats verabschiedet hätte, wäre es die erste einzelne Stadt im Bundesstaat gewesen, die von dem Gesetz profitiert hätte. Humboldt County hat es genehmigt, es wird jedoch davon ausgegangen, dass es weniger Auswirkungen hat, da es hauptsächlich auf dem Land liegt und der Gesetzentwurf weitgehend an den Bau von Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs gebunden ist.

Kommissar Kenneth Malbrough war wegen einer Krankheit bei der Abstimmung nicht anwesend.